Адвокаты: +7 (966) 844-88-44 
Частный детектив: +7 (952) 392-88-03

Кейс №1: Взыскание неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства.

Настоящий кейс представляет собой краткие и понятные ответы на наиболее часто задаваемые вопросы, которые лично я и уважаемые коллеги слышим от доверителей, которые обращаются к нам за оказанием юридической помощи по взысканию неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства.

Вопрос №1: В каких случаях дольщик имеет право взыскание неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства?

Ответ: Для взыскания неустойки необходимы два основных условия: просрочка сдачи долевого строительства застройщиком и надлежащим образом оформленные документы при заключения договора долевого участия или ему подобного. 
По первому пункту все понятно: срок сдачи объекта долевого строительства указывается в конкретном разделе договора, например – не позднее 4 квартала 2018 года. Нарушение указанного срока хотя бы на один день, и начинает начисляться неустойка согласно требованиям федерального законодательства. Не получил дольщик в 4 квартале 2018 года свою квартиру – с 01.01.2019 начинает начисляться неустойка за каждый день просрочки.
По второму пункту сложнее, поскольку все зависит от дольщика и от того, насколько он был внимателен и осмотрителен при подписании договора. В Санкт-Петербурге сложилась практика, когда застройщик вместо заключения полноценного договора долевого участия начинает заключать с фактическими дольщиками иной договор, который может быть обозван как угодно – за время работы по спорам с застройщиками чего только уже не было: и различные предварительные договоры купли-продажи объекта строительства, и предварительные договоры купли-продажи земельного участка с блок-секцией в доме блокированной застройки и так далее. Короче, чем богаче извращенная фантазия подобных застройщиков, тем страшнее и длиннее выглядит название договора. Плюс ситуации в том, что в большинстве ситуаций суды так или иначе приравнивают подобные договоры к договорам долевого участия и удовлетворяют исковые требования дольщика. Однако, обращаю внимание: в случае, если фактический дольщик заключает договор с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), и в тексте такого договора не указана конкретная неустойка за просрочку сдачи объекта строительства – то право на взыскание неустойки он не имеет, поскольку на ЖСК действие законодательства о долевом строительстве не распространяется. Есть мнение и какая-то минимальная практика по взысканию неустойки и в таких ситуациях, и пробовать просудиться всегда, на мой взгляд, стоит, но до последнего времени практика была скорее отрицательная.
Еще один момент – это те документы, которые подписывает дольщик в момент получения квартиры. Ранее очень многие застройщики применяли практику подписания дополнительных соглашений с дольщиком о продлении срока сдачи объекта долевого строительства, сохраняется она и сейчас. Уловка заключается в том, что помимо документов о приеме квартиры у застройщика, дольщику дают подписать дополнительное соглашение, согласно которому срок сдачи объекта долевого строительства продлевается – соответственно, формально нет просрочки – нет и неустойки. В последнее время стали попадаться более сложные варианты – например включение в текст акта приема-передачи квартиры или иные документы пунктов, которые нивелируют взыскание неустойки. Например, в последний раз в документах застройщика было указано, что стороны к друг другу не имеют финансовых претензий, в том числе за просрочку сдачи объекта долевого участия. Однозначно, если хотите взыскать неустойку – не подписывайте никаких дополнительных соглашений о продлении срока действия договора или продления срока сдачи объекта долевого участия, и внимательно читайте документы при получении квартиры.

Вопрос №2: Что еще можно взыскать с застройщика при подаче искового заявления в суд о взыскании неустойки в случае просрочки сдачи объекта долевого строительства?

Ответ: Помимо требований о взыскании неустойки можно заявить требования о взыскании морального вреда, а также требования о взыскании в порядке, предусмотренного ч.6 ст.15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» штрафа в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя. Одновременно можно сразу поставить вопрос и о взыскании судебных расходов на услуги представителя (если Вы заключили соглашение об оказании юридической помощи с адвокатом или практикующим в этой сфере юристом), однако лично я такую практику не применяю, поскольку всегда предполагаю свое участие в апелляционной инстанции. Если застройщик добросовестный, он до последнего старается снизить размер взыскиваемых с него неустоек и штрафов, т.е. скорее всего он будет обжаловать судебное решение, вынесенное в Вашу пользу.
Еще один вариант дополнительного требования – взыскание издержек, которые понес дольщик из-за просрочки сдачи объекта долевого строительства, связанные с наймом им жилого помещения. Но для этого должен быть соблюден ряд условий, связанный с заключением договора найма жилого помещения, наличием платежных документов, подтверждающих оплату жилья и коммунальных услуг, наличие временной регистрации в адресе найма жилого помещения. В этом случае практика удовлетворения подобных исковых требований есть, но идет она со скрипом. Суды часто отказывают в удовлетворении подобных требований.

Вопрос №3: Необходимо ли перед направлением в суд искового заявления направлять застройщику претензию с требованием об уплате неустойки за просрочку сдачи объекта долевого участия?

Ответ: Да, необходимо по целому ряду причин. При этом, обязательно сохраняются копия направленной претензии, а также почтовые квитанции о её направлении ответчику. Мы с коллегами обычно настаиваем на направлении претензии заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Вопрос №4: Какие документы нужны для составления претензии и искового заявления, и какие документы нужны для подачи искового заявления в суд?

Ответ: Помимо самого искового заявления нужен целый перечень документов, в первую очередь договор и все документы, которые относятся к договору, в том числе по приему квартиры у застройщика. Затем расчет неустойки и исковых требований, копия паспорта заявителя, копия претензии и почтовых документов о её направлении застройщику, распечатка на застройщика из Единого реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ – можно посмотреть и распечатать на специальном сервисе Федеральной налоговой службы в сети интернет). Надо помнить, что, если подаете исковое заявление самостоятельно – в суд нужно предоставлять как минимум два экземпляра всего пакета документов, а именно для суда и для ответчика. Иначе в лучшем случае у Вас документы не примут, в худшем – вернут обратно все документы для устранения нарушения, в результате чего Вы просто потеряете время. В зависимости от размера исковых требований еще может быть обязательным предоставление оригинала платежного документа об оплате государственной пошлины. Обращаю внимание: именно оригинала. Если представите копию – уважаемый суд оставит Ваше заявление без движения

Вопрос №5: Каким образом можно рассчитать неустойку и иные требования?

Ответ: Для любого дольщика проще всего воспользоваться каким-либо калькулятором расчета неустойки в сети Интернет, их там великое множество. Лично я обычно считаю неустойку самостоятельно, а перед подачей искового заявления в суд проверяю её расчет на каком-нибудь подобном калькуляторе.
Моральный вред рассчитывается на усмотрение дольщика. Можете требовать взыскать хоть миллион и даже можете очень красиво это обосновать, но должны понимать, что миллион Вам никто не удовлетворит.
Штраф согласно Закону Российской Федерации «О защите прав потребителя» рассчитывать не надо, главное заявить его в просительной части искового заявления. Суд сам все посчитает.

Вопрос №6: Нужно ли платить государственную пошлину за подачу в суд искового заявления о взыскании неустойки? 

Ответ: Только в случае, если сумма исковых требований превышает 1 миллион рублей. При этом сумма морального вреда и штрафа в указанную сумму не входят.

Вопрос №7: Какая судебная практика по рассмотрению дел о взыскании неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства?

Ответ: Как всегда на бочку меда найдется ложка дегтя, и тут их две. Первая связана с применением ст.333 ГК РФ, посвященной снижению неустойки. Суть её заключается в том, что если ответчик заявляет в суде ходатайство о снижении неустойки, суд вправе по своему усмотрению её снизить. За все время участия в гражданских делах по рассматриваемой категории споров, ни разу в моей практике не было такого, чтобы подобное ходатайство не было заявлено.
Обобщая нашу судебную практику за последние несколько лет, можно с определенной долей уверенности говорить, что в большинстве случаев суды первой инстанции по ходатайству застройщика снижает размер неустойки в среднем на 40-60%, так же может быть снижен и штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя. Что касается морального вреда средняя сумма взыскания варьируется в пределах от пяти до пятнадцати тысяч рублей.
Обращаю внимание: некачественно подготовленные документы и непродуманная позиция (когда дольщик самостоятельно подает исковое заявление и сам участвует в судебном заседании) могут прямо повлиять на снижение размера неустойки. Лично я когда еще зарабатывал первый опыт участия в делах о долевом участии, по первому решению из-за своих ошибок получил снижение неустойки почти в 70%.

Вопрос №8: Как долго будет идти судебный процесс по взысканию неустойки?

Ответ: в среднем суд первой инстанции – два заседания в пределах 5-6 месяцев (изредка 1 в пределах 2-3 месяцев), если застройщик решение обжалует – до 9 месяцев.

Вопрос №9: Если суд взыскал недостаточно денег, можно ли обжаловать дольщику судебное решение?

Ответ: Если Ваши требования удовлетворили, но Вам оно не нравится, безусловно право обжаловать у Вас есть. Удовлетворит ли подобную жалобу суд апелляционной инстанции – большой вопрос. Также обращаю внимание, что излишнее обжалование судебного решения может навредить, если суд апелляционной инстанции по своему усмотрению усмотрит основания и отменит решение суда первой инстанции и направит дело на новое рассмотрение. Как минимум сроки рассмотрения дела удвоятся, и не факт, что конечный результат будет таким же, а не меньше по сумме взысканных денег.

Вопрос №10: Как получить присужденные судом деньги?

Ответ: Пожалуй, это основной и самый важный вопрос. Можно блестяще провести дело, получить исключительно позитивное решение, но вся большая работа делается не ради решения суда или исполнительного листа, которые можно лишь повесить в рамочку.
После того, как решение суда вступило в законную силу (происходит это когда решение суда не обжаловано ответчиком в течение 1 месяца со дня вынесения решения, либо в день вынесения решения судом апелляционной инстанции), необходимо написать заявление о выдаче исполнительного листа.
Получив исполнительный лист у нас есть два пути – направить оригинал исполнительного листа в территориальное подразделение Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации по месту нахождения застройщика с заявлением о возбуждении исполнительного производства, либо направить оригинал исполнительного листа для исполнения в банк, где у застройщика есть счета, с заявлением об исполнении судебного акта.
В первом случае может быть проблема с большой загрузкой территориального подразделения Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации, из-за чего длительное время по возбужденному исполнительному производству не будет предприниматься толком никаких действий. Плюсом этого способа является то, что судебному приставу-исполнителю в силу его полномочий проще получить любые сведения об имуществе застройщика, о его счетах в банках и иную информацию, которая позволит исполнить судебное решение. Минусом, как я уже написал – длительное время ожидания исполнения судебного решения. Некоторые мои доверители по выигранным делам ждут исполнения судебного решения буквально годами.
В случае с банком следует быть достоверно уверенным, что у застройщика там есть счета, и на них иногда перечисляются деньги. Сведений о счетах в банке просто так никто не раскроет ввиду наличия банковской тайны, однако если откуда-то поступают такие сведения – это может существенно сэкономить время ожидания. Так, по одному из последних дел, которое было выиграно еще весной 2018 года, в середине августа через направление исполнительного листа в банк мой доверитель смог получить всю присужденную судом сумму единовременно. Вместе с тем, кто обратился к судебным приставам еще в прошлом году до сих пор каких-либо денег, к сожалению, не получили.
Возникает правомерный вопрос, почему нельзя одновременно подать заявление и приставам, и в банк? В силу требований федерального законодательства, заявитель обязан направить именно оригинал исполнительного листа, а он у нас один. И всегда это должно быть Ваше решение, основанное на тех сведениях, которыми Вы располагаете: по работе приставов в конкретном районе, по наличию счетов в банке и так далее. Подсказка: для получения сведений по счетам в банках как вариант можно попробовать обратиться к нашим частным детективам, иногда это помогает.

Вопрос №11: Необходимо ли договариваться с застройщиком о возможной компенсации за просрочку сдачи объекта долевого строительства?

Ответ: Моя позиция всегда такова, что лучше вести переговоры. Худой мир всегда лучше драки. Чем хороши переговоры: есть понимание, что застройщик все-таки добросовестная организация. По крайней мере у них есть офис, есть работники, и они разговаривают, что внушает определенный оптимизм. Во-вторых, все же я считаю, что иногда можно получить достойное предложение от застройщика. Бывают случаи, когда застройщик предлагает с хорошей скидкой парковочные места, засчитывает частично неустойку в счет стоимости квартиры, предлагает какие-либо иные варианты разрешения спора. На мой взгляд, как минимум предложение застройщика можно выслушать, отказываться от суда и взыскания денег это дольщика не обязывает.
Объективности ради скажу, что в большинстве своем предложения застройщиков щедростью не отличается, и почти всегда в итоге все заканчивается судом и взысканием денег тем или иным способом.

Вопрос №12: Если не получается взыскать деньги через судебных приставов или в банк, можно ли подать на банкротство застройщика?

Ответ: Нет, увы нельзя. В силу требований федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», подлежащие применению неустойки не учитываются при определении наличии признаков банкротства должника. 

Адвокат Михаил Шатоба

04.09.2018

Получить консультацию
Получить консультацию